Guia Melachim · Custos · atualizado em 2026-08-20
Os custos reais de comprar imóvel no Brasil
O preço anunciado não é o custo total, mas a conta brasileira é mais leve do que a europeia. O detalhe de cada linha, com um exemplo calculado.
A regra de bolso
Reserve de 3% a 5% acima do preço do imóvel. É isso que separa o valor anunciado do custo total de aquisição no Brasil. Para comparação: na França ou em Portugal, impostos e custos de transação passam com folga de 7% a 10%. A estrutura brasileira é simples e tem três blocos: imposto municipal, cartórios e, para quem traz dinheiro do exterior, o câmbio.
Linha por linha
| Custo | Quanto | Detalhe |
|---|---|---|
| ITBI | 2% a 3% do valor | Imposto municipal de transmissão, pago antes da escritura. A alíquota é definida por cada município. |
| Escritura pública | ≈ 0,5% a 1% | Lavrada no tabelionato de notas, por tabela estadual progressiva. |
| Registro | ≈ 0,5% a 1% | No cartório de registro de imóveis. É o ato que transfere a propriedade. |
| Câmbio | spread de ≈ 1% a 3% | Sobre a remessa internacional. Bancos tradicionais cobram mais; corretoras de câmbio autorizadas pelo Banco Central costumam custar menos. Compare sempre. |
| Advogado próprio | ≈ 1% (opcional) | Livre negociação. Recomendado para estrangeiros em primeira compra. |
Exemplo calculado: lote de R$ 250.000
Sobre um lote de 500 m² em Saquaira a R$ 250.000: ITBI de R$ 5.000 a R$ 7.500, escritura e registro em torno de R$ 3.000 a R$ 5.000, e o spread do câmbio sobre a remessa. Total do lado brasileiro: cerca de R$ 8.000 a R$ 12.500, ou 3% a 5% do preço. Sem comissão de corretagem na venda direta: esse custo, comum no mercado, aqui é zero.
Depois da compra: os custos de manter
- IPTU: imposto anual municipal sobre imóveis urbanos. Em municípios pequenos do litoral baiano, valores modestos.
- Condomínio: apenas se o imóvel estiver em loteamento fechado ou condomínio.
- Conservação: no litoral, orçamento de manutenção realista importa mais que qualquer taxa.
E na revenda
O ganho de capital de não residentes é tributado na fonte, em regra a partir de 15%. Se o dinheiro entrou pelo câmbio oficial com contrato registrado, a repatriação do capital e do ganho segue o mesmo canal bancário sem drama. É mais um motivo para nunca usar caminhos informais na entrada.
Valores e alíquotas são ordens de grandeza vigentes na publicação e variam por município e situação. Antes de qualquer proposta, a Melachim envia a estimativa completa do custo total do ativo específico. Peça a conta no WhatsApp.