Guide Melachim · Coûts · mis à jour le 2026-08-20
Les vrais coûts d'un achat immobilier au Brésil
Le prix affiché n'est pas le coût total, mais la facture brésilienne est plus légère que l'européenne. Chaque ligne expliquée, avec un exemple chiffré.
La règle pratique
Prévoyez 3 à 5 % au-dessus du prix du bien. C'est ce qui sépare la valeur affichée du coût total d'acquisition au Brésil. Pour comparaison : en France ou au Portugal, taxes et frais de transaction dépassent facilement 7 à 10 %. La structure brésilienne est simple, en trois blocs : un impôt municipal, le système notarial et, pour qui apporte des fonds de l'étranger, le change.
Ligne par ligne
| Frais | Combien | Détail |
|---|---|---|
| ITBI | 2 à 3 % de la valeur | Taxe municipale de mutation, payée avant l'acte. Chaque commune fixe son taux. |
| Acte public | ≈ 0,5 à 1 % | Établi chez le notaire, selon un barème progressif de l'État fédéré. |
| Enregistrement | ≈ 0,5 à 1 % | Au registre foncier. C'est l'acte qui transfère la propriété. |
| Change | spread de ≈ 1 à 3 % | Sur le transfert international. Les banques traditionnelles facturent plus ; les courtiers de change agréés par la Banque centrale coûtent en général moins. Comparez toujours. |
| Votre avocat | ≈ 1 % (facultatif) | Librement négocié. Recommandé pour un premier achat étranger. |
Exemple chiffré : un lot à R$ 250 000
Sur un lot de 500 m² à Saquaira à R$ 250 000 : ITBI de R$ 5 000 à R$ 7 500, acte et enregistrement autour de R$ 3 000 à R$ 5 000, plus le spread de change sur le transfert. Total côté brésilien : environ R$ 8 000 à R$ 12 500, soit 3 à 5 % du prix. Et pas de commission d'agence en vente directe : un coût courant du marché est ici à zéro.
Après l'achat : les coûts de détention
- IPTU : l'impôt foncier municipal annuel sur les biens urbains. Dans les petites communes du littoral bahianais, montants modestes.
- Charges de copropriété : seulement si le bien est dans un ensemble fermé.
- Entretien : en bord de mer, un budget de maintenance réaliste compte plus que n'importe quelle taxe.
Et à la revente
La plus-value des non-résidents est imposée à la source, en règle générale à partir de 15 %. Si les fonds sont entrés par le canal de change officiel avec contrat enregistré, le rapatriement du capital et de la plus-value suit la même voie bancaire sans difficulté. Une raison de plus de ne jamais utiliser de canaux informels à l'entrée.
Montants et taux sont des ordres de grandeur à la publication et varient selon la commune et la situation. Avant toute offre, Melachim envoie l'estimation complète du coût total de l'actif précis. Demandez le calcul sur WhatsApp.